Bebyggelsesprocent

Selvom der er tommelfingerregler om, hvor meget der må bygges, kan der godt være undtagelser. Se, hvordan du finder frem til den rigtige byggeprocent.

Der er rigtig mange regler der skal overholdes, når du ønsker at bygge, hvad enten det drejer sig om at bygge til eller at bygge helt nyt.

Hvad er bebyggelsesprocent?

Bebyggelsesprocent angiver, hvor stor en procentdel af grundens areal, boligen eller bygningerne må udgøre og alt tæller med i beregningen, uanset om der er tale om et skur eller et anneks.

De er skabt med henblik på at regulere byggeriets tæthed, så der er plads til færre mennesker i et område og at der for eksempel ikke midt i et villakvarter pludselig bygges en fleretages bygning op og ned ad kvarterets resterende mindre huse eller et sommerhusområde ender med at ligne et villakvarter.

Men det er ikke altid, at bebyggelsesprocenter synes at give lige meget mening, og det er ofte på grund af gamle servitutter. Det kan for eksempel sagtens forekomme, at der på en villavej kun må bygges i en etage, mens det på villavejen lige ved siden af er tilladt at bygge i to etager. 

Nogle gange er det fordi den tilladte bebyggelsesprocent er forskellig, andre gange er det andre forhold der spiller ind, men det indskrænker mulighederne for bygningen.

Det er ejerens ansvar at bebyggelsesprocenten ikke overskrides, og uanset om det drejer sig om en tilbygning, et nyt byggeri eller blot udnyttelsen af 1. sal.

Sidstnævnte kan nemlig også medføre, at den tilladte procent overskrides, selvom kvadratmeterne er der, uanset om den rent faktisk bliver brugt eller ej, så to identiske huse med samme grundstørrelse kan altså sagtens blive vurderet forskelligt, hvis den ene familie har indrettet 1.sal og den anden blot har et tomt rum.

Regler for bebyggelsesprocent

De fleste steder i landet er bebyggelsesprocenten for en parcelhusgrund på 30 procent, men servitutter og lokalplaner kan sagtens begrænse det. Det er sjældent, at det modsatte er tilfældet og der faktisk må bygges mere end de 30 procent.

Bebyggelsesprocenten på rækkehuse eller sammenhængende huse er lidt højere. Her må man bebygge 40 % af grunden.

I sommerhusområderne gælder der andre regler og her må der kun være en byggeprocent på 15 procent for at sikre at områderne holdes åbne og bliver ved at ligne et sommerhusområde.

En overskredet bebyggelsesprocent kan have store konsekvenser.

Kommunen kan kræve, at den del bygningen, der overskrider reglerne skal fjernes, uanset om det drejer sig om et udhus, en overdækket terrasse en 1.sal eller en carport.

Beregning af bebyggelsesprocenten

Beregningen er ret enkelt og udføres ved at sammenholde grundens areal med det eller de bebyggede arealer, der befinder sig på grunden. 

Ved parcelhuse kan de første 50 kvm. overdækning dog fratrækkes.

Det vil sige at en overdækket terrasse, en carport eller et udhus kan trækkes fra, når procenten udregnes.

Ved rækkehuse kan de første 20 kvm. overdækning trækkes fra.

Her kan du se et eksempel på, hvordan en beregning af bebyggelsesprocenten kan se ud.

Lad os sige, at din bolig er en fritliggende villa beliggende på en 1000 kvm. grund.

Huset har samlet set et etageareal som det hedder på 150 kvm. Etagearealet betyder, at der er tale om summen af bruttoarealet for alle husets etager.

Dertil kommer et udhus på 10 kvm, en carport på 20 kvm. og en overdækket terrasse 20 kvm. I alt er der altså 50 kvm. der skal lægges oveni.

Regnestykket hedder altså 150 kvm + 50 kvm = 200 kvm – 50 kvm. = 150 kvm.

150 kvm x 100/1000 = 15 procent.

I dette tilfælde har du dermed mulighed for at bygge op til yderligere 15 procent til og stadig overholde bebyggelsesprocenten, såfremt der ikke gælder særlige regler på din matrikel.

I rene tal må du i alt have bebyggelse på op til 300 kvm på din grund. 

Det er dog ikke lige meget, hvordan du vælger at udvide, hvis du ønsker det. Her er en liste over, hvad der skal tælles med, hvis du begiver dig ud i at ændre på huset.

• Udestuer
• Forbindelsesgange
• Lukkede overdækninger
• Overdækket lukket gård
• Lukkede altaner
• Steder der kan indrettes til personophold
• Sekundære bygninger der overstiger 35 m2

Betydningsfulde undtagelser

Står du overfor at skulle bygge nyt eller ønsker du at føje kvadratmeter til i praksis, uden at det samtidig sker på papiret, kan du tage et kig på denne liste og hvilke tiltag, der ikke regnes med i det samlede antal kvadratmeter:

• Den del af en kælder, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen. 
• Åbne tagterasser
• Åbne altaner
• Hemse på op til 4,5 m².